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Ces projets tertiaires qui ont anticipé la crise sanitaire ces projets tertiaires

Le 21 septembre 2020
Ces projets tertiaires qui ont anticipé la crise sanitaire Par Cyrille Véran Publié le 16 sept. 2020 à 7:28 Les Echos via my.arturin.com linkedIn Facebook. "Mixité des programmes, végétalisation, matériaux biosourcés… La nouvelle génération d'immeubles…

Christophe Guyot-Sionnest conseil juridique, conseil en droit fiscal, conseil en droit social, conseil en gestion, conseil en organisation, conseil en stratégie, expert-comptable, commissaire aux comptes depuis 1990 MOB +33667399676 BUR +33146447566 mail contact@conseil-cac.com site web www.conseil-cac.com.

Ces projets tertiaires qui ont anticipé la crise sanitaire Par Cyrille Véran Publié le 16 sept. 2020 à 7:28 Les Echos via my.arturin.com linkedIn Facebook.

"Mixité des programmes, végétalisation, matériaux biosourcés… La nouvelle génération d'immeubles de bureau pose les bases d'une réflexion sur l'immobilier tertiaire, qui s'intensifie avec les normes sanitaires revues à la hausse, et replace l'humain au centre.

Avec les architectes Kengo Kuma & Associates, Bouygues Immobilier développe au sud de Paris un projet d'immeuble ambitieux et bas carbone, baptisé « EDA ». (Kengo KUMA & Associates architecte).

Dans l'immeuble Bridge livré fin 2021 à Issy-les-Moulineaux, les nombreux collaborateurs du futur siège d'Orange Monde emménageront dans des plateaux ouverts sur un atrium paysager et des terrasses arborées. Ils bénéficieront aussi d'un grand jardin en toiture où l'on pourra travailler. L'omniprésence du végétal participera d'un environnement serein, qui entend prendre soin des usagers.

« La crise sanitaire a moins fait émerger de nouvelles dispositions qu'elle en a accéléré le développement. Les utilisateurs sont de plus en plus attentifs au confort climatique et aux consommations d'énergie », remarque l'architecte Jean-Paul Viguier. Pour ce projet conçu et réalisé avec le promoteur Altarea, et d'autres livrés ou à l'étude, l'agence a posé un certain nombre de principes de design visant à optimiser le confort dans les immeubles tertiaires. L'un d'eux, qu'il nomme « dedans/dehors », a trait à la porosité des peaux en façade.

« Avec cette pandémie, on a redécouvert la nécessité d'avoir un extérieur. Retrouver des sensations familières lorsqu'on est au travail, ne serait-ce qu'entendre le bruit de la ville, ressentir de l'air frais, est une source de plaisir et de moindre stress », estime-t-il.

Retrouver des sensations familières lorsqu'on est au travail, ne serait-ce qu'entendre le bruit de la ville, ressentir de l'air frais, est une source de plaisir et de moindre stress

Jean-Paul Viguier architecte
 
Non loin de là, dans le quartier d'affaires de la Défense, la tour The Link, conçue par PCA Stream et Vinci Immobilier pour le siège social du groupe Total, bouscule de son côté le modèle du gratte-ciel et les habitudes de travail. Place aux espaces collaboratifs, aux terrasses et jardins suspendus.

Les codes de l'hôtellerie

L'organisation verticale propre à cette typologie est revisitée pour y introduire une échelle domestique : les unités de travail s'organisent en duplex connectés par de larges escaliers extérieurs. Ce projet cristallise les réflexions sur les mutations du monde du travail que l'architecte Philippe Chiambaretta mène au sein de son laboratoire depuis 2008, à la suite de la crise dite des « subprimes ». Il avait alors analysé le passage à l'économie collaborative, les frontières qui s'effacent entre vie professionnelle et vie privée, la quête de bien-être et de socialisation au travail…

Total installera son siège dans la tour la plus chère de France

Depuis, les évolutions à l'oeuvre lui ont donné raison. Le bureau devient « un lieu d'identité, d'appartenance », et s'inspire des codes de l'hôtellerie pour s'enrichir d'espaces lounge, de cafés, restaurants et services qui s'ouvrent aussi au quartier. La distanciation physique de mise aujourd'hui et l'éventualité de crises sanitaires répétées porteront-elles un coup d'arrêt à ce mouvement qui tend au contraire à faire foisonner la vie dans les bureaux ? Si beaucoup d'hypothèses sont émises à l'heure actuelle, l'architecte se montre prudent. « Il est urgent d'attendre. Les évolutions du monde du travail sont portées par des tendances multiples. Prenons d'abord le temps d'observer. »

Des matériaux biosourcés

De fait, les enjeux liés à la RSE [responsabilité sociétale des entreprises] ont déjà teinté certains programmes de bureaux d'une sérieuse attention à la santé des collaborateurs. « Nous travaillons avec les fabricants pour limiter les apports en particules des matériaux et recourons au BIM [modélisation des données du bâtiment, NDLR] pour avoir une visibilité complète sur leur cycle de vie », précise Emeric Fagnot, directeur de département grands comptes utilisateurs pour Bouygues Immobilier. Avec les architectes Kengo Kuma & Associates, le groupe développe au sud de Paris un projet d'immeuble ambitieux et bas carbone, baptisé « EDA », qui sera réalisé à plus de 80 % en structure bois.

Le recours à cette filière sèche permet en outre de diminuer les nuisances sur le chantier (bruit, poussières), d'alléger le poids du bâtiment mais aussi d'introduire une ambiance beaucoup moins stressante dans les espaces de travail, selon les architectes BFV qui ont livré en 2019 l'immeuble Pulse à Saint-Denis.

La climatisation en question

Autre sujet de défiance, la climatisation, dont on ne sait toujours pas si elle est un facteur de propagation du virus. Cette crise pourrait bien favoriser le recours à des dispositifs techniques plus vertueux et moins énergivores. « Sous nos latitudes, l'air conditionné n'est pas nécessaire pour créer des conditions de confort toute l'année », fait valoir Jean-Paul Viguier.

Dans le Season conçu pour la SEFRI-CIME, en service depuis deux ans à Clichy-Batignolles, les usagers s'en passent, et la chaleur de l'été dernier a été rendue supportable. Les systèmes palliatifs, mis au point par l'agence, sont certes sophistiqués mais efficaces : forme du bâtiment adaptée à la course du soleil, air neuf renforcé et rafraîchi par procédé adiabatique [qui s'effectue sans échange de chaleur] et, pendant la nuit, par l'ouverture automatisée de diaphragmes en façade (free cooling), décharge thermique de la structure (les calories absorbées pendant la journée sont libérées la nuit)… Mais, pour une plus grande efficience, il convient de libérer les dalles de béton des traditionnels faux planchers et faux plafonds qui encoffrent et masquent les gaines et fluides. Les rendre visibles oblige alors à repenser l'esthétique des bureaux. Dans l'immeuble Bridge, l'immense atrium jouera également un rôle thermique, par son important volume d'air et sa végétation proliférante qui maintiendront la fraîcheur.

Bagnolet se rêve en nouveau quartier d'affaires
 
L'immeuble EDA ira encore plus loin, en abritant dans son sous-sol une centrale de production de froid pour le quartier, alimentée par la Seine. Une solution globale, destinée à se passer des tours aéroréfrigérées autonomes dans chaque bâtiment. Bouygues Immobilier affiche des objectifs vertueux en termes de rafraîchissement et de qualité de l'air pour ses propres opérations. « Cette décision est le reflet de choix que nous avions pris et que nous renforçons suite à cette pandémie. Pour garantir la sécurité des usagers face à la diffusion des particules et microbes, nous appliquons également à tous les types de bureaux la réglementation qui s'impose aux espaces collectifs en matière de renouvellement d'air neuf », ajoute Emeric Fagnot.

Les services de l'immeuble rendus au quartier s'élargiront aux fonctionnalités intégrées dans le soubassement (restauration, pick & collect, réparation de vélo, food truck, logistique urbaine) et aux terrasses végétalisées : elles constitueront un maillon du corridor écologique entre les deux parcs Citroën et Suzanne-Lenglen et contribueront à lutter contre les îlots de chaleur.

Réversibilité des immeubles

« Le bureau doit trouver des formes de résistance face à la pandémie, expose l'architecte François Leclercq. Dans le logement, le confinement a été un révélateur de l'exiguïté de nos habitats et de leur intériorité très marquée. La problématique est la même dans les immeubles tertiaires, alors que les DRH réfléchissent à réduire encore les ratios des postes de travail. » Il faut donc trouver des compensations : une plus grande flexibilité d'occupation des plateaux (permise par le système constructif poteaux-poutres), l'ouverture des noyaux de distribution, la multiplication d'espaces bénéficiant d'une lumière naturelle directe. Autant de dispositions qui concourent à la réversibilité des immeubles et à leur résilience, et garantissent la souplesse des aménagements intérieurs soumis aux fluctuations du marché et des populations.

Pour le patron de Bureau Veritas, « les enjeux de santé, d'hygiène et de sécurité sont devenus prioritaires »
A l'heure où les normes sanitaires actuelles canalisent les pas dans les couloirs, il faut réfléchir aux atouts des circulations dites « généreuses ». Le campus, qui offre une liberté de déplacement dans son principe d'organisation à l'horizontale, peut à cet égard représenter un modèle. Il a été une source d'inspiration pour la conception de Bridge. A Nanterre, le campus de bureaux en bois Arboretum se présente comme une alternative à la congestion des tours classiques de la Défense : il prendra place au coeur d'un parc paysager, manière d'augmenter significativement la surface des bureaux. Ces écosystèmes, désertés pendant le confinement, ont encore une légitimité selon François Leclercq et son associé Paul Laigle. « Certaines activités ont besoin de se rassembler. La manière de faire accepter l'éloignement des campus traditionnels était d'y trouver un environnement paysager. Or une condition à leur bon fonctionnement est de penser leur implantation à proximité des transports et des bassins de vie. »

Le campus de bureaux en bois Arboretum a son financement
EDA, situé quai d'Issy dans le 15e arrondissement de Paris, sera réalisé à plus de 80 % en structure bois.Kengo KUMA & Associates architecte
Les collaborateurs du futur siège d'Orange Monde à Issy-les-Moulineaux emménageront dans des plateaux ouverts sur un atrium paysager et des terrasses arborées. Ils bénéficieront d'un grand jardin en toiture.VIGUIER architecture
Futur siège d'Orange Monde, l'immeuble Bridge, développé par Altarea-Cogedim avec l'architecte Jean-Paul Viguier, sera livré fin 2021 à Issy-les-Moulineaux.VIGUIER architecture"

Cyrille Véran Les Echos via my.arturin.com linkedIn Facebook.

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