Apport immobilier à sté l’accord banque évite le rbt anticipé libère emprunteur ?

H1 260928 France & DOM — Apport immobilier à une société : l’accord de la banque évite-t-il le remboursement anticipé et libère-t-il l’emprunteur 

Christophe Guyot-Sionnest expert-comptable, commissaire aux comptes depuis 1990 MOB +33667399676 BUR +33188245403 email contact@conseil-cac.com site web www.conseil-cac.com

Vous apportez à une société un immeuble financé par un prêt encore en cours. La banque vous répond qu’elle « accepte l’opération ». Pouvez-vous en conclure que le crédit se poursuivra sans remboursement anticipé et que vous ne serez plus tenu de payer ? Pas nécessairement. Il faut lire précisément ce que la banque accepte.

L’accord peut porter sur le transfert de propriété de l’immeuble, sur le maintien du financement, sur la reprise du prêt par la société ou sur la libération de l’emprunteur initial. Ces décisions n’ont pas la même portée. Avant de fixer la valeur de l’apport et les actions attribuées en contrepartie, chaque point doit être clarifié par écrit.

Apporter l’immeuble ne transfère pas automatiquement le prêt

L’apport fait entrer l’immeuble dans le patrimoine de la société. Le prêt, lui, résulte d’un contrat conclu avec la banque. Le changement de propriétaire du bien ne change donc pas, à lui seul, l’identité de l’emprunteur.

Il faut aussi distinguer le prêt de sa garantie. Une hypothèque peut grever l’immeuble apporté sans que la société devienne pour autant débitrice du crédit. Pour savoir ce qui est possible, le notaire et l’apporteur doivent examiner l’offre de prêt, les garanties et les conditions posées par le prêteur.

En droit civil, une dette peut être cédée avec l’accord du créancier ; cette cession doit être constatée par écrit. Une intention exprimée entre l’apporteur et la société ne suffit donc pas à établir que la banque a accepté la société comme nouveau débiteur.

L’accord de la banque évite-t-il le remboursement anticipé ?
Il peut le permettre, si la banque accepte expressément la poursuite du financement selon des conditions compatibles avec l’apport. Il ne faut pas déduire cette conséquence d’un simple accord de principe.

La réponse écrite de la banque doit préciser si le prêt existant continue après le transfert de l’immeuble, qui paiera les échéances, si les garanties sont maintenues ou modifiées et si de nouveaux actes doivent être signés. Elle peut aussi proposer un autre montage : remboursement du prêt actuel et souscription d’un nouveau crédit par la société. Dans ce cas, l’ancien financement prend fin.

Si un remboursement anticipé est envisagé, il faut demander un décompte à la banque et vérifier les conditions contractuelles applicables. Pour les prêts immobiliers relevant du code de la consommation, l’emprunteur peut rembourser par anticipation ; une indemnité peut être prévue, dans les limites applicables à ce type de prêt. Les règles doivent être vérifiées selon la nature du financement concerné.

La poursuite du prêt libère-t-elle l’emprunteur initial ?

Non, pas automatiquement. C’est souvent le point le plus sensible du dossier.

La banque peut accepter que la société rembourse désormais les échéances tout en conservant un recours contre l’emprunteur d’origine. L’article 1327-2 du code civil prévoit que le débiteur initial n’est libéré pour l’avenir que si le créancier y consent expressément. À défaut, et sauf clause contraire, il demeure solidairement tenu au paiement de la dette.

Prenons un exemple : un associé apporte un immeuble à une SAS et la banque accepte que celle-ci reprenne les mensualités. Si l’acte bancaire ne libère pas expressément l’associé, celui-ci peut rester engagé envers la banque malgré les paiements effectués par la SAS. Une caution personnelle ou une autre garantie consentie par l’associé doit, elle aussi, être examinée séparément.

La question à poser n’est donc pas seulement : « La banque accepte-t-elle l’apport ? » Il faut également demander : « Confirmez-vous que l’emprunteur initial est libéré de son obligation de remboursement et précisez-vous le sort de ses garanties personnelles ? »

Quelles conséquences pour le commissaire aux apports ?

Le commissaire aux apports apprécie la valeur de l’apport immobilier et vérifie la cohérence de sa rémunération en titres. Si le projet prévoit que la société prend en charge le capital restant dû, il lui faut comprendre quelle dette elle assume réellement et sur quels documents cette reprise repose.

Supposons un immeuble évalué à 500 000 €, financé par un prêt dont le capital restant dû est de 180 000 €. Si la société reprend effectivement cette dette dans les conditions prévues par les actes, la valeur rémunérée en actions pourrait être de 320 000 € dans cet exemple simplifié. Si l’emprunteur conserve sa dette et que la société ne la prend pas en charge, soustraire automatiquement 180 000 € de la valeur de l’immeuble serait injustifié.

Une reprise de passif personnel peut aussi donner à l’opération une composante à titre onéreux, avec des conséquences fiscales à étudier avec le notaire et le conseil fiscal.

Les pièces à obtenir avant de finaliser l’apport

Pour éviter une rédaction ambiguë, réunissez l’offre de prêt et ses avenants, le tableau d’amortissement, un décompte récent du capital restant dû, les actes de garantie, l’évaluation de l’immeuble et le projet d’acte d’apport. Demandez surtout à la banque une réponse écrite distinguant la poursuite ou le remboursement du prêt, l’identité du débiteur après l’apport et la libération éventuelle de l’emprunteur initial.

Vous préparez un apport immobilier à une SAS ou à une autre société en France métropolitaine ou dans les DOM ?

Je peux examiner le projet d’apport, les éléments d’évaluation et la position écrite de la banque dans le cadre d’une mission de commissariat aux apports. Pour exposer votre dossier et demander un devis : www.conseil-cac.com — 06 67 39 96 76.

Questions fréquentes

La banque peut-elle accepter l’apport sans transférer le prêt ?
Oui. Son accord doit être lu dans ses termes exacts : accepter le transfert de l’immeuble ne revient pas nécessairement à accepter un nouveau débiteur.

Si la société paie toutes les mensualités, suis-je libéré ?
Non. Le paiement des échéances par la société ne prouve pas que la banque a expressément libéré l’emprunteur initial.

L’accord bancaire suffit-il à écarter toute indemnité de remboursement anticipé ?
Cela dépend de la solution retenue. Si le prêt se poursuit conformément à un accord formalisé, il n’y a pas de remboursement anticipé de ce prêt. S’il est soldé, il faut vérifier son décompte et ses conditions.

Le rapport du commissaire aux apports remplace-t-il l’accord bancaire ?
Non. Le rapport apprécie l’apport ; il ne modifie pas le contrat de prêt et ne libère pas l’emprunteur auprès de la banque.
 
Article rédigé ou présenté par Christophe Guyot-Sionnest
Commissaire aux comptes inscrit – Interventions France métropolitaine et DOM
Mandats légaux et missions ponctuelles complexes

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