Groupe immobilier en redressement judiciaire : le rôle du commissaire aux comptes

H1 260711 France & DOM Commissaire aux comptes dans un groupe immobilier soumis à l’obligation d’établir des comptes consolidés en redressement judiciaire : quels travaux accomplir ?

Christophe Guyot-Sionnest expert-comptable, commissaire aux comptes depuis 1990 MOB +33667399676 BUR +33188245403 email contact@conseil-cac.com site web www.conseil-cac.com

Groupe immobilier en redressement judiciaire : le rôle du commissaire aux comptes

Le placement en redressement judiciaire d’un groupe immobilier détenant des immeubles de bureaux ou d’habitation destinés à la location ou à la revente constitue une situation particulièrement sensible. Lorsque ce groupe est également soumis à l’obligation d’établir des comptes consolidés, les enjeux comptables, financiers et juridiques sont renforcés.

Le commissaire aux comptes doit poursuivre sa mission en adaptant son approche aux risques liés à la procédure collective, à la continuité d’exploitation, à la valorisation des actifs immobiliers et à la fiabilité des comptes sociaux et consolidés.

Notre cabinet intervient en France métropolitaine et dans les DOM — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte — auprès de groupes immobiliers, foncières, sociétés de marchand de biens, holdings immobilières, SCI et sociétés de promotion ou de gestion patrimoniale.

Le redressement judiciaire met-il fin au mandat du commissaire aux comptes ?

Le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ne met pas fin au mandat du commissaire aux comptes.

Celui-ci poursuit ses travaux dans le respect de ses obligations légales et professionnelles. Son intervention devient même particulièrement importante, car les comptes doivent refléter avec précision :

la situation financière réelle du groupe ;
les conséquences de la procédure collective ;
les perspectives de continuité d’exploitation ;
les risques pesant sur les actifs immobiliers ;
les engagements envers les banques, fournisseurs et investisseurs.
Le commissaire aux comptes doit également tenir compte de l’intervention éventuelle de l’administrateur judiciaire, du mandataire judiciaire et des organes de gouvernance.

Comprendre l’origine des difficultés du groupe immobilier

La première étape consiste à identifier les causes du redressement judiciaire.

Dans un groupe immobilier de bureaux ou d’habitation, les difficultés peuvent notamment provenir :

d’une baisse des ventes immobilières ;
d’un ralentissement du marché ;
d’une hausse des taux d’intérêt ;
de difficultés de refinancement ;
d’un taux de vacance locative élevé ;
d’impayés de loyers ;
de surcoûts de construction ou de rénovation ;
d’une baisse de valeur du patrimoine immobilier ;
d’un endettement devenu excessif.

Cette compréhension permet au commissaire aux comptes d’orienter son plan d’audit vers les zones présentant les risques les plus élevés.

Vérifier le périmètre de consolidation

Le groupe peut être composé d’une société mère, de SCI, de sociétés de promotion, de sociétés de marchand de biens, de sociétés de portage immobilier ou de filiales spécialisées dans la location.

Le commissaire aux comptes doit vérifier :

que toutes les entités contrôlées sont intégrées ;
que les méthodes de consolidation sont correctes ;
que les opérations intra-groupe sont éliminées ;
que les créances et dettes réciproques sont rapprochées ;
que les résultats internes sur cessions d’immeubles sont retraités ;
que les variations de périmètre sont correctement comptabilisées.
En période de redressement judiciaire, il convient également de vérifier si certaines filiales doivent être cédées, déconsolidées ou faire l’objet de mesures spécifiques.

Contrôler la valorisation des immeubles

La valorisation du patrimoine immobilier constitue généralement le principal sujet d’audit.

Le commissaire aux comptes examine notamment :

les immeubles de placement ;
les immeubles détenus en stock en vue de leur revente ;
les programmes immobiliers en cours ;
les terrains ;
les travaux de rénovation ;
les immeubles vacants ;
les actifs destinés à être cédés.

Il apprécie la cohérence entre les valeurs comptables et les valeurs de marché, en s’appuyant notamment sur :

les expertises immobilières ;
les promesses de vente ;
les rendements locatifs ;
les taux d’actualisation ;
les prix constatés sur des actifs comparables ;
les perspectives de commercialisation.

Lorsque la valeur recouvrable d’un actif devient inférieure à sa valeur comptable, une dépréciation doit être envisagée.

Distinguer les immeubles destinés à la location et ceux destinés à la revente

Cette distinction est essentielle.

Les immeubles conservés pour percevoir des loyers relèvent généralement des immobilisations ou des immeubles de placement selon le référentiel applicable.

Les immeubles acquis ou construits en vue de leur revente sont comptabilisés en stocks.

Le commissaire aux comptes doit contrôler :

le classement comptable retenu ;
la méthode d’évaluation ;
les coûts incorporés dans les stocks ;
les frais financiers éventuellement capitalisés ;
la valeur nette de réalisation ;
les éventuels reclassements entre stocks et immobilisations.

Une erreur de classement peut modifier sensiblement le résultat, les ratios financiers et l’information consolidée.

Examiner les revenus locatifs et les créances

Pour les immeubles loués, les contrôles portent notamment sur :

les loyers facturés ;
les franchises de loyers ;
les indexations ;
les charges récupérables ;
les dépôts de garantie ;
les créances locataires ;
les impayés ;
les provisions pour créances douteuses.
Le contexte de redressement judiciaire peut accentuer les tensions de trésorerie. Le commissaire aux comptes doit donc vérifier la réalité des encaissements et la correcte évaluation des créances.

Contrôler les ventes immobilières

Pour les biens destinés à la revente, les travaux concernent notamment :

les compromis et actes de vente ;
les conditions suspensives ;
les dates de transfert de propriété ;
la reconnaissance du chiffre d’affaires ;
les marges par opération ;
les stocks restant à vendre ;
les pertes à terminaison éventuelles.

Il convient également de contrôler les cessions intra-groupe et les opérations conclues avec des parties liées.

Analyser l’endettement et les garanties

Les groupes immobiliers sont souvent fortement financés par l’emprunt.

Le commissaire aux comptes examine :

les contrats de financement ;
les échéances ;
les taux d’intérêt ;
les covenants ;
les hypothèques ;
les nantissements ;
les cautions ;
les comptes courants d’associés ;
les accords de refinancement.

Il vérifie également la correcte distinction entre les dettes antérieures au jugement d’ouverture et celles nées après celui-ci.

Apprécier la continuité d’exploitation

La continuité d’exploitation constitue un enjeu central.

Le commissaire aux comptes analyse :

le plan de trésorerie ;
les prévisions de ventes ;
les prévisions locatives ;
le plan de cession d’actifs ;
les mesures de réduction des coûts ;
les accords avec les banques ;
les perspectives d’adoption d’un plan de redressement.

Les hypothèses retenues par la direction doivent être réalistes, documentées et cohérentes avec les données disponibles.

Vérifier les comptes consolidés et l’annexe

Les comptes consolidés doivent présenter une information claire sur :

la procédure de redressement judiciaire ;
les risques de continuité d’exploitation ;
les dépréciations d’actifs ;
les engagements hors bilan ;
les garanties données ;
les événements postérieurs à la clôture ;
les incertitudes significatives.

Le commissaire aux comptes apprécie si l’information fournie permet aux lecteurs de comprendre la situation réelle du groupe.

Pourquoi choisir un commissaire aux comptes expérimenté en immobilier ?

L’audit d’un groupe immobilier en redressement judiciaire exige une maîtrise combinée de l’audit légal, de la consolidation, de l’évaluation immobilière, du financement et des procédures collectives.

Notre cabinet intervient auprès de groupes détenant des immeubles de bureaux, d’habitation, des terrains, des programmes en cours ou des actifs destinés à la revente.

Besoin d’un commissaire aux comptes pour un groupe immobilier en difficulté ?

Vous recherchez un commissaire aux comptes pour reprendre ou poursuivre un mandat dans un groupe immobilier soumis à l’obligation d’établir des comptes consolidés et placé en redressement judiciaire ?

Nous intervenons partout en France métropolitaine et dans les DOM pour sécuriser les comptes sociaux et consolidés, identifier les risques majeurs et assurer un dialogue professionnel avec la direction et les organes de la procédure.

Demandez un devis confidentiel et une proposition d’intervention adaptée à votre groupe.

Questions fréquentes

Le redressement judiciaire met-il fin au mandat du commissaire aux comptes ?
Non. Le commissaire aux comptes poursuit sa mission, sauf décision particulière affectant son mandat.

Quels sont les principaux risques dans un groupe immobilier en redressement judiciaire ?
Les principaux risques concernent la continuité d’exploitation, la valorisation des immeubles, les stocks immobiliers, les créances locatives, les financements et les garanties.

Le commissaire aux comptes doit-il vérifier les expertises immobilières ?
Oui. Il doit apprécier leur cohérence, les hypothèses retenues et leur utilisation dans les comptes.

Comment traiter les immeubles destinés à la revente ?
Ils sont généralement comptabilisés en stocks et évalués au plus faible de leur coût et de leur valeur nette de réalisation.

Le redressement judiciaire entraîne-t-il automatiquement une réserve ?
Non. L’opinion dépend de la qualité des comptes, des informations fournies et des éléments probants obtenus.

Les comptes consolidés restent-ils obligatoires ?
Oui, tant que les conditions légales d’établissement des comptes consolidés demeurent remplies.

Intervenez-vous dans les DOM ?
Oui. Nous intervenons en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, ainsi que sur l’ensemble du territoire métropolitain.

Article rédigé ou présenté par Christophe Guyot-Sionnest
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